Podatek od nieruchomości w działalności dewelopera

Deweloper (spółka z o.o.) wybudował budynki wielomieszkaniowe. Część lokali sprzedał w październiku br. Pozostały niesprzedane dwa lokale mieszkalne, jedno miejsce postojowe w budynku oraz jedno miejsce na zewnątrz budynku. Czy deweloper powinien płacić podatek za te lokale? Jeśli tak, to od którego miesiąca i według jakiej stawki?

Zasadniczo opodatkowaniu stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej podlegają wszystkie budynki znajdujące się w posiadaniu przedsiębiorcy. Wyjątkiem są budynki mieszkalne, chyba że budynki te lub ich części są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej. NSA w wyroku z dnia 22 lipca 2009 r., sygn. akt II FSK 460/08, stwierdził, że aby budynek mieszkalny mógł być opodatkowany stawką właściwą dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, musi być zajęty na prowadzenie tej działalności, a nie tylko znajdować się w posiadaniu przedsiębiorcy.

Takie stanowisko podzielił m.in. WSA w Szczecinie w wyroku z dnia 1 czerwca 2011 r., sygn. akt I SA/Sz 164/11, który stwierdził, że deweloperzy nie będą zobowiązani do stosowania wyższej stawki podatku od nieruchomości do budynków mieszkalnych, które stanowią dla nich tylko towary handlowe i nie są wykorzystywane gospodarczo w żaden inny sposób. Tylko faktyczne zajęcie budynku lub jego części na prowadzenie działalności prowadzi do możliwości jego opodatkowania wyższą stawką. Zatem tylko posiadanie tego budynku lub jego części przez podmiot świadczący działalność gospodarczą nie jest wystarczające do jej zastosowania, tak jak to jest w przypadku opodatkowania budynków przedsiębiorstw związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Wydaje się więc, że lokale mieszkalne znajdujące się w posiadaniu dewelopera, jako niezajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, mogą być opodatkowane stawką właściwą dla budynków mieszkalnych. Podobnie dla części wspólnych w budynku, z uwagi na mieszkalny charakter budynku, należy przyjąć stawkę właściwą dla budynków lub ich części mieszkalnych.

Inaczej to wygląda w przypadku lokali niemieszkalnych, np. lokali użytkowych czy garaży. Organy podatkowe oraz sądy administracyjne stoją na stanowisku, że dla opodatkowania podatkiem od nieruchomości garaży, w tym wielostanowiskowych, i lokali usługowych znajdujących się w posiadaniu deweloperów właściwą stawką podatkową jest stawka przewidziana dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (najwyższa stawka podatkowa). Przy czym dla zastosowania najwyższej stawki podatkowej nie jest konieczne stwierdzenie, czy lokale takie są faktycznie wykorzystywane (zajęte) dla celów prowadzonej przez dewelopera działalności gospodarczej. Takie lokale pozostają w ścisłym związku z prowadzoną działalnością gospodarczą. Zostały bowiem wzniesione w ramach prowadzonej przez przedsiębiorcę działalności gospodarczej (działalności deweloperskiej) i czekają na nabywców (por. wyrok WSA w Lublinie z dnia 23 czerwca 2021 r., sygn. akt I SA/Lu 136/21).

Jeśli chodzi o termin zapłaty podatku, to w związku z tym, że mamy do czynienia z nowo wybudowanym obiektem, podatek będzie płatny od 1 stycznia 2023 r. Obowiązek podatkowy powstaje bowiem z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem.

Należy podkreślić, że w odpowiedzi oparto się na wybranym orzecznictwie, a organy podatkowe często kierują się własnymi interpretacjami, jednocześnie każdą sprawę należy rozpatrywać indywidualnie, warto więc zwrócić się do właściwego dla spółki organu podatkowego o wydanie indywidualnej interpretacji w przedmiotowej sprawie.