Podatek od nieruchomości za dom studenta

Spółka od nowego roku akademickiego będzie prowadziła dom studenta. Czy budynek ten, obejmujący pokoje mieszkalne oraz powiązane z nimi zaplecze dla studentów, tj. kuchnie i toalety, oraz przestrzeń komunikacyjną: korytarze i klatki schodowe, będzie mógł być opodatkowany podatkiem od nieruchomości z zastosowaniem stawki dla budynków mieszkalnych? Nadmieniam, że w ewidencji gruntów i budynków określony jest on jako mieszkalny.

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają:

grunty,
budynki lub ich części,
budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Jego stawka w przypadku budynków i ich lokali uzależniona jest od ich przeznaczenia i sposobu wykorzystywania. Najwyższe stawki podatku obowiązują w przypadku tych lokali, które są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 3 Prawa przedsiębiorców (Dz. U. z 2024 r. poz. 236) działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły.

Jednak ustawodawca w art. 1a ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2023 r. poz. 70 ze zm.) przewidział katalog zwolnień w tym zakresie. Otóż na potrzeby ustalania zobowiązania w podatku od nieruchomości za działalność gospodarczą, w rozumieniu ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, nie uważa się m.in. wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5. Natomiast nie ma tutaj mowy o budynkach przeznaczonych na działalność, jaką zamierza prowadzić spółka.

Z pytania wynika, że jest to budynek mieszkalny. W przypadku lokalu mieszkalnego podatek od nieruchomości według stawki najwyższej należy naliczyć w sytuacji, kiedy został on przeznaczony na prowadzenie działalności gospodarczej i nie spełnia jednocześnie funkcji mieszkalnych. Z takim przypadkiem będziemy mieli do czynienia w tej właśnie sytuacji.

Potwierdzone to zostało w orzecznictwie sądowym. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 22 listopada 2023 r., sygn. akt III FSK 358/23, orzekł, że w sytuacji, gdy budynek (jego część), sklasyfikowany w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalny, nie jest zajęty na realizację trwałych potrzeb mieszkaniowych najemcy, lecz czasowe zakwaterowanie studenta odbywającego naukę poza rodzinnym miejscem zamieszkania (dom studenta), okoliczność wynajęcia pomieszczenia mieszkalnego na zasadach komercyjnych przez przedsiębiorcę potwierdza, że spełniona została przesłanka zajęcia budynku mieszkalnego (jego części) na prowadzenie działalności gospodarczej. Uzasadnione jest w tym przypadku zastosowanie stawki podatkowej w podatku od nieruchomości przewidzianej w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, tzn. stawki najwyższej. NSA zaznaczył, że oczywiście może zdarzyć się, iż poszczególne lokale domu studenta są wynajmowane rodzinom studenckim i spełniają funkcje trwałego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny (jeżeli dodatkowo spełniają kryteria samodzielnego lokalu mieszkalnego).